Fast eiendom

Hva bør du gjøre om du oppdager en mangel ved boligen?

By 19. oktober 2020 november 22nd, 2020 No Comments

Om du oppdager en mangel ved boligen, bør du reklamere til selger innen rimelig tid. Hvis du ikke reklamerer innen fristen, tapes retten til å gjøre krav som følge av mangelen gjeldende. Hva som er rimelig tid varierer, men i rettspraksis er det lagt til grunn at man skal ha gode grunner for å vente noe mer enn to måneder med å fremme en reklamasjon. Rådet er derfor enkelt; reklamér straks du mistenker at noe er galt.

En reklamasjon må være noe mer enn en generell klage

En reklamasjon må være noe mer enn en generell klage over boligen. For at en reklamasjon skal være gyldig, og ha fristavbrytende virkning, stilles det krav til innholdet i meldingen til selger:

  • Av meldingen må det fremkomme at man mener at det foreligger avtalebrudd (mangel).
  • Det må gis nærmere opplysninger om hva slags mangel som foreligger.
  • Det må fremgå av kjøper vil påberope seg avtalebruddet og fremsette et rettslig krav.

I en del tilfeller har ikke kjøper tilstrekkelig grunnlag for å spesifisere mangelen eller det krav som er aktuelt å fremme. Kjøper har for eksempel oppdaget fukt i kjelleren, men har ikke oversikt over omfanget og årsaken til fukten. I slik tilfeller er det tilstrekkelig at kjøper i første melding varsler at det er oppdaget en mangel som selger er ansvarlig for, hvilke forhold som utgjør mangelen og at det vil bli fremsatt et krav.

Som hovedregel ingen formkrav

Som utgangspunkt gjelder det ingen bestemte formkrav til reklamasjonen. Reklamasjonen kan således fremsettes både muntlig og skriftlig. Av bevismessige hensyn bør imidlertid reklamasjonen være skriftlig.

Lurt å engasjere fagkyndig

Videre bør du engasjere en fagkyndig til å foreta en vurdering av manglene. Dette bør gjøres så snart som mulig etter at første melding er sendt til selger. Flere takseringsfirma tilbyr såkalte reklamasjonsrapporter. En reklamasjonsrapport er i prinsippet en tilstandsrapport der mandatet er å foreta en vurdering av reklamerte forhold ved boligen opp mot boligopplysningene som ble gitt ved salget. Det gis også ofte et kostnadsoverslag for eventuelle utbedringskostnader.

Når du har mottatt reklamasjonsrapporten, er det viktig å følge opp reklamasjonen overfor selger. Manglene som er gjort gjeldende må spesifiseres, og rapporten i sin helhet bør fremlegges for selger. Kravet mot selger må dernest også spesifiseres, herunder om det kreves retting, prisavslag, heving eller erstatning.

Hvis selger avviser kravet eller ikke besvarer det

Hvis selger avviser kravet eller ikke besvarer det, bør det vurderes om det skal tas rettslige skritt. Selv om det er reklamert over mangelen i tide, kan kravet gå tapt etter reglene om foreldelse. Kravet mot selger foreldes som hovedregel tre år etter overtagelsen, eventuelt ett år etter at kjøperen fikk kunnskap om mangelen, dersom dette tidspunkt inntrer senere. For å avbryte foreldelse må det som hovedregel tas rettslige skritt, dersom ikke selger erkjenner kravet.

Selger må få en sjanse

Endelig er verdt å merke seg at reklamasjonsreglene virker slik at man ikke må utbedre mangelen selv før man fremmer reklamasjon til selger. Utbedres manglene på egenhånd uten at man har reklamert og selger har fått anledning til å svare opp, så vil man tape adgangen til å holde selger ansvarlig for mangelen.

Susanne Danielsen

Advokat

sdanielsen@melo.no
+47 976 36 277