Fast eiendom

Når må du betale dokumentavgift?

By 27. mars 2019 april 8th, 2019 No Comments
Når må du betale dokumentavgift?

Dokumentavgift er en særavgift som må betales ved tinglysing av et dokument som overfører fast eiendom. Avgiften er på 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. I enkelte situasjoner slipper man imidlertid å betale dokumentavgift. Vi redegjør her for hovedreglene og unntakene.

Hvem må betale dokumentavgift?

Hovedregelen er at alle må betale dokumentavgift ved tinglysing av et dokument som overfører fast eiendom. Dokumentavgiften blir utløst ved tinglysingen av et dokument som overfører grunnbokshjemmel til fast eiendom. Det spiller med andre ord ingen rolle hvem som er den reelle eieren av eiendommen, ettersom det er tinglysingen av den formelle grunnbokshjemmelen som utløser avgiftsplikten.

Dokumentavgiften blir i all hovedsak utløst ved tinglysing av skjøte, men kan også bli utløst ved tinglysing av andre typer dokument som overfører grunnbokshjemmel, f.eks. en hjemmelserklæring ved arv, en arealoverføring eller en festekontrakt som gjelder en festet tomt med bygninger.

Plikten til å betale dokumentavgift gjelder i utgangspunktet for alle typer overføringer, f.eks. ved salg, gave og forskudd på arv. Videre gjelder avgiftsplikten overføring av alle typer eiendom, f.eks. bolig, fritidsbolig, landbruksareal, næringseiendom osv.

Enkelte overføringer er imidlertid fritatt for avgiftsplikt, se nærmere om dette lenger ned.

Hvilket beløp skal settes som avgiftsgrunnlag?

Dokumentavgiften på 2,5 % blir beregnet på grunnlag av salgsverdien til eiendommen på tidspunktet for tinglysingen, medregnet verdien av bygninger og faste anlegg.

Salgsverdien er den summen som selgeren vil kunne få for eiendommen på det åpne markedet i dag, uten noen form for interessefellesskap med kjøperen. Dette blir gjerne omtalt som markedsverdien. Ved fritt salg vil kjøpesummen og salgsverdien som regel være den samme.

Dersom du betaler mindre i kjøpesum, fordi du overtar gjeld som en del av betalingen, skal du likevel betale dokumentavgift av den fulle markedsverdien. Det samme gjelder hvis du i forbindelse med kjøpet overtar en part av fellesgjelden.

Om du får eiendommen som gave, må du også betale dokumentavgift av den fulle markedsverdien. Du kan ikke gjøre fradrag for verdien av tinglyste heftelser som boretter eller andre bruksretter.

Dersom det bare er en del av eiendommen som blir overført, blir avgiftsgrunnlaget tilsvarende redusert. F.eks.: Dersom bare halvparten av eiendommen blir overført, skal halvparten av den totale salgsverdien til eiendommen føres som avgiftsgrunnlag.

Dersom du er usikker på eiendommens salgsverdi, kan du kontakte en eiendomsmegler, eller sammenligne eiendommen med andre lignende eiendommer som nylig har blitt solgt i samme område.

Avgiftsgrunnlaget blir avrundet nedover til nærmeste 1 000 kroner. Avgiften blir avrundet nedover til nærmeste 10 kroner, likevel slik at det i alle tilfeller skal betales minst 250 kroner.

Ved tinglysing av skjøte, anføres beløpet som utgjør avgiftsgrunnlaget i punkt 3 i skjemaet.

Betaling og klage

Faktura for dokumentavgift og tinglysingsgebyr blir sendt ut samme dag som det ferdig tinglyste dokumentet. Betalingsfristen er 14 dager.

Dersom du mener at dokumentavgiften er blitt fastsatt på feil grunnlag, kan du sende en skriftlig klage til Kartverket. Du må likevel betale fakturaen innen forfallsdatoen.

Dersom nye opplysninger viser at avgiften er fastsatt på feil grunnlag eller med feil beløp, skal Kartverket sørge for etter- eller tilbakebetaling. Dersom Kartverket ikke finner grunn til å endre sitt vedtak, blir klagen sendt til Skattedirektoratet som klageinstans i dokumentavgiftsspørsmål.

Hvem slipper å betale dokumentavgift?

I lov om dokumentavgift og i Stortingets vedtak om dokumentavgift er det gitt fritak fra plikten til å betale dokumentavgift i enkelte situasjoner. En fullstendig oversikt over alle fritaksgrunnene finner du i rundskrivet om dokumentavgift fra Skattedirektoratet. Her gir vi deg en oversikt over de vanligste situasjonene der dokumentavgiften blir helt eller delvis redusert.

Dersom du mener å ha rett på et av fritakene, må du anføre paragrafen som hjemler fritaket i punkt 3 i skjøtet. Du må også si noe om hva fritaket gjelder, særlig når fritakshjemmelen har flere alternativ. F.eks.: «Tomteverdi, jf. stortingsvedt. § 3, første overføring av fullstendig nyoppført bygning.» I tillegg må du legge ved nødvendig dokumentasjon. Det kan være hensiktsmessig å gi en nærmere forklaring i et følgebrev.

Avgiftsberegningen og spørsmål om eventuelle fritak blir avgjort av tinglysingsmyndigheten når dokumentene er sendt inn til tinglysing. Statens Kartverk svarer ikke på konkrete avgiftsspørsmål på forhånd.

Du må betale tinglysingsgebyr, selv om du har rett på fritak for dokumentavgift. Tinglysingsgebyret er 525 kroner per dokument som blir tinglyst.

Her følger en oversikt over de vanligste fritaksgrunnene:

Ektefeller

Tinglysing av skjøte som overfører eiendom mellom ektefeller under ekteskapet, er fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder alle eiendommer, både eiendommer i felleseie og i særeie.

Ektefeller ved dødsfall

Tinglysing av skjøte som overfører eiendom til den gjenlevende ektefellen ved den andre ektefellens død, er fritatt for dokumentavgift. Dette betyr at en gjenlevende ektefelle som blir enig med de andre arvingene om å overta huset eller hytta som den avdøde har grunnbokshjemmel til, ikke trenger å betale dokumentavgift ved tinglysing av skjøte fra medarvingene. Fritaket gjelder alle faste eiendommer, både felleseie og særeie.

Separasjon eller skilsmisse

Ved separasjon eller skilsmisse er det fritak for overføring av eiendom i forbindelse med skifte av felleseie, men ikke for overføring av eiendom i særeige.

Samlivsbrudd mellom samboere

Ved overføring av fast eiendom mellom samboere i løpet av samlivet, må det betales full dokumentavgift på vanlig måte. Ved samlivsbrudd er det fritak for dokumentavgift ved overføring av felles bosted. Fritidseiendommer blir ikke omfattet av fritaket. Vilkårene er at samboerne har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller venter, har eller har hatt felles barn. Dersom grunnen til samlivsbruddet er at den ene samboeren dør, er det tilstrekkelig med felles folkeregistrert adresse på dødsfallstidspunktet. Husk å legg ved nødvendig dokumentasjon.

Arv etter loven

Ved overføring av fast eiendom i forbindelse med et dødsfall, vil det ikke bli fastsatt dokumentavgift når eiendommen blir overført til lovbestemte arvinger. Dette gjelder også ved utdeling fra uskiftet bu. Forskudd på arv blir ikke regnet som arv etter loven og gir ikke fritak. Arv som følge av avkall eller avslag på arv blir ikke regnet som arv etter loven og gir ikke fritak. Testamentsarv som overstiger arveparten etter loven gir heller ikke fritak, med mindre testamentsarvingen overfører eiendommen videre samme dag.

Arv fra uskiftet bo

Dersom en gjenlevende ektefelle eller samboer som sitter i uskifte ønsker å overføre en eiendom til en av førstavdødes arvinger, kan mottakeren kreve dokumentavgiftsfritak for den arveparten som han har krav på etter førstavdøde. I slike tilfeller er det viktig å holde den gjenlevende ektefellens part av felleseiet utenfor, og huske at ektefellen også er arving til en part av eiendommen.

Testamentsarv som blir overskjøtet videre

De som er tilgodesett med fast eiendom i et testament, må i utgangspunktet betale full dokumentavgift. Dersom en testamentsarving bestemmer seg for å selge eiendommen eller gi den videre til noen andre, og hjemmelserklæring og skjøte blir tinglyst samme dag, blir det bare beregnet dokumentavgift én gang, selv om det i realiteten skjer to overføringer.

Innløsning av festetomt

Ved innløsning av festetomter, kan partene enten avtale en innløsningspris, eller innløse tomta til den prisen som følger av tomtefesteloven. Hvis prisen er fastsatt i tråd med tomtefesteloven § 37, kan denne summen oppgis som avgiftsgrunnlag for dokumentavgift i skjøtet. Om partene derimot avtaler en annen innløsningssum, eller blir enige om at festeren overtar tomta vederlagsfritt, må en følge hovedregelen og betale full dokumentavgift av tomtas salgsverdi.

Første overføring av en selvstendig og helt ny bygning som ikke er tatt i bruk

Ved første overføring av en nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, blir det bare betalt dokumentavgift av tomteverdien, ikke bygningen. Bygningen må fullt ut være nyoppført. Ombygging og påbygg blir ikke godtatt. Dersom en bygning er oppført på festet tomt, skal det ved første overføring ikke betales dokumentavgift i det hele tatt.

Bygg under arbeid

Ved overføring av en bygning som er under oppføring, skal du bare betale dokumentavgift av tomteverdien, ikke bygningen. Dette gjelder uten hensyn til hvor mange overføringer som blir gjort i perioden bygningen er under arbeid.

Gave til allmennyttige formål

Det skal ikke betales dokumentavgift for gave til det offentlige, til stiftelser og legat med allmennyttige formål, eller til foreninger med allmennyttige formål som har styresete her i landet. Dette gjelder både gaver som blir overført med skjøte og gaver som er bestemt i testament. Det gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak om det er fritak for dokumentavgift etter disse reglene.

Oppløsning av sameie

Ved oppløsning av sameie, er det gitt fritak for dokumentavgift ved tinglysing av skjøte som fastsetter at sameiere inkorporerer tidligere tinglyste ideelle sameieparter med fysiske bestemte deler av en eiendom. Dersom overskjøtingen medfører verdiforskyving mellom sameierne, skal det betales dokumentavgift for den overskytende delen som en sameier får. Skjøter for overføring av sameiepartene må sendes inn samlet, og så fort som mulig etter at delingen av eiendommen er tinglyst.

Fusjon, fisjon og omorganisering av selskap

Det blir ikke beregnet dokumentavgift ved overføring av fast eiendom i forbindelse med omorganisering som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet etter skatteloven § 11-2 til § 11-5, § 11-11 og § 11-20 med tilhørende forskrifter. Den endeelige omorganiseringen og tinglysingen av grunnbokshjemmelen til den faste eiendommen, må ha funnet sted etter 1. januar 2016. Hvilke krav Kartverket stiller til dokumentasjon, er nærmere regulert i forskrift om dokumentavgift § 2-4.

Oppløsning av borettslag og boligselskap

Ved tinglysing av første overføring av hjemmel til eierseksjon, eller til fysisk del av eiendom, i forbindelse med oppløsning av et borettslag og boligselskap, skal det bare betales 1000 kroner i dokumentavgift per hjemmelsoverføring.

Borettslagsandeler

Borettslagsandeler kan fritt omsettes uten dokumentavgift. Dette gjelder alle overføringer og endringer i eierforhold til borettslagsandeler. Grunnen til dette er at borettslagsandeler ikke blir regnet som fast eiendom. Overføringene faller dermed utenfor hovedregelen i Stortingets vedtak om dokumentavgift § 1.

Festerett på ubygd tomt

Overføring av rene bruksretter, f.eks. leierett eller festerett til ubygd eiendom, utløser ikke dokumentavgift. Du betaler bare dokumentavgift ved endringer i eierforholdene til fast eiendom. Bruksretter faller utenfor hovedregelen i Stortingets vedtak om dokumentavgift § 1.

Svalbard

Overføring av eiendom på Svalbard utløser ikke dokumentavgift.

Søknad om dispensasjon

Dersom du ikke har krav på et av fritakene ovenfor, men mener at det foreligger særlige forhold i din sak, kan du søke Skatteetaten om dispensasjon fra dokumentavgiften.

Terskelen for å gi særskilt dispensasjon i enkeltsaker er svært høy, og blir stort sett bare brukt i saker der det foreligger en rettskraftig dom som sier at en tinglyst hjemmelsovergang var ugyldig i utgangspunktet. Rettsavgjørelser om omstøtelse blir normalt ikke godkjent som grunn, heller ikke sosiale, økonomiske, helsemessige, næringspolitiske eller sysselsettingsmessige forhold.

Kilde: Kartverket

Bjørnar Oust

Partner

Bjørnar har solid erfaring innen selskapsrett og fast eiendoms rettsforhold, spesielt innen næringseiendom.

Arbeidserfaring
2017- Advokat/Partner, Advokatfirmaet Melø
2017-17 Advokatfullmektig, Advokatfirmaet Melø
2017- Styremedlem, Rostendal AS
2016- Styremedlem, Høyt og Lavt Trondheim AS
2015- Styreleder, Øvre Rotvoll AS
2015- Arbeidende styreleder, Rotvoll Eiendom AS
2013-15 Advokatfullmektig, Deloitte Advokatfirma
2011-12 Advokatfullmektig, Statskog
2003- Styremedlem, Strinda Eiendom AS
Utdanning
2011 Master i rettsvitenskap, Universitetet i Bergen