Har du oppdaget feil eller mangler i en ny bolig? Da har du flere rettigheter etter bustadoppføringslova. Enten manglene oppdages før overtakelse, ved ettårsbefaring eller flere år senere, kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpet.
Her får du en oversikt over hva som regnes som en mangel, hvilke frister som gjelder og hvordan du bør gå frem.
Hva regnes som en mangel?
En ny bolig skal være levert slik dere har avtalt. Det betyr at boligen skal være:
- bygget i samsvar med kontrakten
- utført fagmessig
- i tråd med gjeldende lover og forskrifter
- levert med de materialene og løsningene som er avtalt
Hvis ikke er det en mangel.
Det foreligger også en mangel dersom entreprenøren har gitt uriktige opplysninger eller unnlatt å opplyse om forhold som har hatt betydning for kjøpet.
Vanlige mangler ved nybygg
Eksempler på vanlige mangler ved nybygg er:
- fukt- eller vannskader
- feil fall på bad
- sprekker i vegger eller gulv
- skjeve gulv
- mangelfull ventilasjon
- feil ved elektriske installasjoner
- utette vinduer og dører
- mangelfull isolasjon
- avvik fra tegninger eller leveransebeskrivelse
Noen mangler er kosmetiske, mens andre kan få store økonomiske konsekvenser dersom de ikke utbedres.
Feil før overtakelse
Oppdager du feil under ferdigbefaring eller overtakelsesbefaring, bør alle mangler føres inn i overtakelsesprotokollen.
Ved alvorlige mangler kan du i enkelte tilfeller nekte å overta boligen til forholdene er rettet. Dette gjelder særlig dersom boligen ikke kan brukes som forutsatt eller mangler nødvendig brukstillatelse eller ferdigattest.
Reklamer så raskt som mulig
Selv om den absolutte reklamasjonsfristen kan være opptil fem år, må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Gjør du ikke det, kan krav gå tapt.
En reklamasjon bør:
- være skriftlig
- beskrive mangelen
- inneholde bilder dersom det er mulig
- be entreprenøren om å utbedre feilen
Jo tidligere du reklamerer, desto enklere er det å dokumentere forholdet.
Ettårsbefaring
Etter kjøp av nybygg er det vanlig å gjennomføre ettårsbefaring. Dette er en viktig anledning til å avdekke forhold som først viser seg etter at boligen har vært brukt gjennom ulike årstider.
Før befaringen kan det være lurt å:
- gå gjennom hele boligen rom for rom
- teste dører, vinduer og tekniske installasjoner
- kontrollere bad og våtrom nøye
- dokumentere alle feil med bilder
- lage en skriftlig liste over manglene
Selv om en mangel ikke tas opp på ettårsbefaringen, kan du fortsatt reklamere senere så lenge reklamasjonsfristen ikke er utløpt.
Hva kan du kreve?
Dersom boligen har en mangel, gir loven flere mulige krav.
-
Retting
Entreprenøren har normalt rett til å rette mangelen først. Utbedringen skal skje uten kostnad for deg, innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe.
-
Prisavslag
Blir mangelen ikke rettet, eller lar den seg ikke rette, kan du kreve prisavslag. Prisavslaget skal normalt tilsvare kostnaden ved å få mangelen utbedret.
-
Erstatning
Har mangelen påført deg et økonomisk tap, kan du kreve erstatning. Eksempler erstatningsberettigede kostnader er:
- ekstra boutgifter
- kostnader til sakkyndig
- utgifter til midlertidig bolig
- andre dokumenterte merkostnader
-
Holde tilbake betaling
Har du ikke betalt hele kjøpesummen, kan du holde tilbake et beløp som sikrer kravet ditt. Beløpet må imidlertid stå i rimelig forhold til mangelen.
-
Heving
Dersom mangelen er vesentlig og ikke lar seg rette, kan det i særlige tilfeller være grunnlag for å heve avtalen. Dette er en høy terskel og krever en konkret vurdering.
Reklamasjonsfrister
Det er to reklamasjonsfrister det er viktig å kjenne til.
Relativ reklamasjonsfrist
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
Vent derfor ikke med å si fra.
Absolutt reklamasjonsfrist
For nybygg er den alminnelige reklamasjonsfristen fem år fra overtakelsen. Etter dette vil du som hovedregel miste retten til å gjøre mangelen gjeldende.
Dokumentasjon er avgjørende
For å kunne vinne frem med et krav bør du dokumentere saken godt. Ta derfor godt vare på:
- kontrakt
- leveransebeskrivelse
- e-poster og SMS
- bilder
- overtakelsesprotokoll
- rapport fra takstmann eller annen sakkyndig dersom det er nødvendig
God dokumentasjon gjør det enklere å få løst en sak raskt.
Når bør du kontakte advokat?
Mange reklamasjonssaker kan løses direkte med entreprenøren. Du bør likevel vurdere juridisk bistand dersom:
- entreprenøren avviser reklamasjonen
- mangelen er omfattende
- det er uenighet om ansvarsforholdet
- utbedringen trekker ut i tid
- saken gjelder store verdier
En tidlig juridisk vurdering kan i mange tilfeller bidra til en raskere og bedre løsning.
