Har du oppdaget feil eller mangler ved en ny bolig etter at utbygger har gått konkurs? Mange tror at saken da er helt tapt, men det stemmer ikke nødvendigvis.
Selv om utbyggeren er konkurs, kan du fortsatt ha krav mot garantisten etter bustadoppføringslova. I enkelte tilfeller kan det også være aktuelt å rette krav mot personer i selskapsledelsen, dersom lovpålagt garanti aldri ble stilt.
Her forklarer vi hvilke rettigheter du har i slike tilfeller, hvilke frister som gjelder og hvorfor det er viktig å handle raskt.
Konkurs betyr ikke at rettighetene dine forsvinner
Når en utbygger eller entreprenør går konkurs, vil det ofte være lite eller ingenting å hente i konkursboet. Det betyr likevel ikke at du står igjen uten noen rettigheter.
Har utbyggeren stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12, kan du som hovedregel rette kravet direkte mot garantisten, som normalt er en bank eller et forsikringsselskap. Garantien skal sikre at du får dekket krav som skyldes mangler ved boligen, selv om entreprenøren ikke kan oppfylle sine forpliktelser.
Hva dekker garantien?
Garantien etter bustadoppføringslova skal blant annet kunne dekke:
- kostnader til utbedring av mangler
- prisavslag
- erstatningskrav
- andre krav du har etter bustadoppføringslova
Garantien gjelder normalt i fem år etter overtakelsen. Garantibeløpet utgjør som hovedregel fem prosent av kjøpesummen etter at boligen er overtatt.
Pass på foreldelsesfristen mot garantisten
Mange tror at dersom de har tatt rettslige skritt mot entreprenøren, eller entreprenøren har erkjent mangelen og lovet å rette den, så er også garantikravet sikret mot foreldelse. Det er ikke nødvendigvis riktig.
Kravet mot garantisten har en selvstendig foreldelsesfrist. Det betyr at foreldelsen må avbrytes særskilt overfor garantisten. At foreldelsen er avbrutt overfor entreprenøren, er ikke tilstrekkelig.
Dette kan få stor betydning dersom entreprenøren går konkurs etter lengre tids dialog om utbedring. Da kan kravet mot entreprenøren fortsatt være i behold, mens kravet mot garantisten kan være foreldet dersom foreldelsen ikke er avbrutt i tide. Justis- og beredskapsdepartementet har uttrykkelig lagt til grunn at garantier etter bustadoppføringslova § 12 foreldes selvstendig på samme måte som andre selvskyldnergarantier.
Hvordan avbryter du foreldelsen?
Dersom det er fare for foreldelse, bør du sørge for at foreldelsesfristen avbrytes også overfor garantisten. Hvordan dette skal gjøres, avhenger av saken, men det kan blant annet skje ved rettslige skritt etter foreldelseslovens regler.
Er du usikker på om foreldelsesfristen nærmer seg, bør du søke juridisk bistand så tidlig som mulig.
Hva hvis det aldri ble stilt garanti?
Det hender at entreprenøren aldri stilte den garantien som loven krever. Dette kan få alvorlige konsekvenser dersom selskapet senere går konkurs.
Manglende garanti innebærer et brudd på bustadoppføringslova, og i enkelte saker kan det være grunnlag for å holde styremedlemmer eller daglig leder personlig ansvarlige.
Personlig ansvar for selskapsledelsen er ingen automatisk løsning. Det krever en konkret vurdering av blant annet om ledelsen har opptrådt uaktsomt, og om manglende garanti har påført boligkjøperen et økonomisk tap.
Slike saker kan være krevende, men domstolene har i enkelte tilfeller kommet til at styremedlemmer eller daglig leder kan bli personlig ansvarlige når lovpålagte plikter er tilsidesatt.
Reklamer selv om entreprenøren er konkurs
Har du oppdaget en mangel, bør du fortsatt reklamere skriftlig. Dokumenter manglene med:
- bilder
- video
- rapport fra takstmann eller annen sakkyndig
- kopi av kontrakt og overtakelsesprotokoll
Dersom det finnes en garanti, bør garantisten varsles så tidlig som mulig.
Hva kan du kreve?
Dersom mangelen omfattes av garantien, kan du blant annet ha krav på:
- utbedring av mangelen
- prisavslag
- erstatning for økonomisk tap
Hvilket krav som er aktuelt, avhenger av mangelen og om utbedring fortsatt er mulig.
Når bør du kontakte advokat?
Saker hvor entreprenøren er konkurs er ofte mer kompliserte enn vanlige reklamasjonssaker. Det kan være lurt å få juridisk bistand dersom:
- entreprenøren har gått konkurs
- du er usikker på om det er stilt garanti
- garantisten avviser kravet
- foreldelsesfrister nærmer seg
- garantien mangler, og du vurderer krav mot selskapsledelsen
Tidlig bistand kan være avgjørende for å sikre at krav ikke går tapt.
