Når du kjøper bolig eller annen fast eiendom, er det lett å fokusere på kjøpesummen, finansieringen og overtakelsen. Mange kan derfor bli overrasket over at det også kommer en betydelig kostnad i form av dokumentavgift.
For mange boligkjøpere utgjør dokumentavgiften titusenvis av kroner, og den må normalt betales samtidig som eierskiftet tinglyses. I denne artikkelen forklarer vi hva dokumentavgift er, hvordan den beregnes, og hvilke situasjoner som kan gi fritak.
Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgift er en avgift til staten som betales når overføring av eiendomsretten til fast eiendom tinglyses. Avgiften beregnes ved overføring av hjemmel til blant annet:
- eneboliger
- leiligheter
- fritidsboliger
- tomter
- næringseiendom
Det er selve tinglysingen av hjemmelsoverføringen som utløser avgiften – ikke kjøpsavtalen i seg selv.
Hvor stor er dokumentavgiften?
Hovedregelen er at dokumentavgiften utgjør 2,5 % av eiendommens markedsverdi på tidspunktet for tinglysing. Dette kommer i tillegg til tinglysingsgebyr og andre omkostninger ved eiendomskjøpet.
Eksempel:
Markedsverdi: 6 000 000 kroner
Dokumentavgift: 6 000 000 × 2,5 % = 150 000 kroner
Dersom kun en andel av en eiendom overdras, f.eks. en ideell halvpart, legges andelens markedsverdi til grunn.
Eksempel:
Markedsverdi: 6 000 000 kroner / 2 = 3 000 000 kroner
Dokumentavgift: 3 000 000 × 2,5 % = 75 000 kroner
Hvordan fastsettes avgiftsgrunnlaget?
Ved et ordinært salg brukes normalt kjøpesummen som grunnlag, fordi den som regel tilsvarer markedsverdien.
I enkelte tilfeller finnes det imidlertid ingen kjøpesum, f.eks. ved:
- gaver
- interne familieoverføringer
- enkelte omorganiseringer
Da må markedsverdien fastsettes på annen måte. Dersom avgiftsmyndighetene mener verdien som er oppgitt er for lav, kan de kreve dokumentasjon eller fastsette et høyere avgiftsgrunnlag.
Hvem betaler dokumentavgiften?
Det er normalt kjøper, eller den som får overført eiendommen til seg, som er ansvarlig for å betale dokumentavgiften. Man står imidlertid fritt til å avtale en annen løsning på dette, f.eks. at dokumentavgiften skal betales av selger.
Faktura for dokumentavgift blir utstedt til den som står oppført som innsender av skjøtet. I praksis håndteres dette derfor ofte av eiendomsmegleren eller advokaten i forbindelse med oppgjøret.
Når slipper man å betale dokumentavgift?
Selv om hovedregelen er at dokumentavgift skal betales, finnes det flere viktige unntak.
Overføring mellom ektefeller
Overføring av fast eiendom mellom ektefeller er som hovedregel fritatt for dokumentavgift. Dette kan være aktuelt ved:
- ektepakt
- overføring av eierandel
- andre interne disposisjoner mellom ektefeller
Arv
Ved overføring av eiendom som ledd i et ordinært arveoppgjør gjelder det flere fritak.
Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at forskudd på arv normalt ikke omfattes av fritaket, og kan derfor utløse dokumentavgift.
Andre fritak
Lovverket inneholder også enkelte spesielle fritaksregler, blant annet ved enkelte omorganiseringer, tvangsoppløsning av sameier og andre situasjoner.
Må man betale dokumentavgift ved kjøp av nybygg?
Ja – men ved kjøp av nyoppført bolig kan dokumentavgiften i mange tilfeller beregnes kun av tomteverdien dersom boligen ikke er tatt i bruk eller ferdigstilt på det tidspunktet hjemmelen overføres.
Dersom utbygger først tinglyser hjemmel etter at boligen er tatt i bruk, kan avgiftsgrunnlaget bli vesentlig høyere.
Dette er derfor et punkt det kan være lurt å undersøke nærmere ved kjøp av prosjektboliger.
Dokumentavgift og tinglysingsgebyr er ikke det samme
Dokumentavgift og tinglysingsgebyr forveksles ofte. Men forskjellen er egentlig ganske enkel:
- Dokumentavgift er en statlig avgift beregnet som en prosentandel av eiendommens verdi.
- Tinglysingsgebyr er et administrativt gebyr for registreringen i grunnboken.
Ved de fleste eiendomsoverdragelser må begge betales.
Trenger du bistand?
Reglene om dokumentavgift kan virke enkle ved et ordinært boligsalg, men blir raskt mer kompliserte når eiendom overføres innen familien, ved arv eller som ledd i større disposisjoner.
Vi bistår både privatpersoner og virksomheter med eiendomstransaksjoner, generasjonsskifter og andre spørsmål knyttet til dokumentavgift. Tidlig juridisk rådgivning kan bidra til å sikre en korrekt gjennomføring og avklare om det finnes fritak eller andre forhold som påvirker avgiften.
