Property Law

Forbehold ved bud på fast eiendom

By 20. March 2019 September 17th, 2019 No Comments

Vår erfaring er at budgivere på fast eiendom, enten det er større eller mindre eiendom, ganske sjelden tar noen særlige og omfattende forbehold i sine bud. At det er slik i store markeder, som f.eks. i markedet for 2- og 3-romsleiligheter i større byer, overrasker ikke. En større krets av potensielle kjøpere, et marked med en mengde relativt like eiendommer, gir nok mindre behov og mindre muligheter for en kjøper til å ta forbehold i budet sitt. Et mer presset marked, med mange om beinet, kan på samme måte tilsi at forbehold blir mindre aktuelt.

Mer overraskende er det at dette til dels også gjelder ved kjøp og salg av større, kommersielle eiendommer, hvor det normalt er færre budgivere.

De forbehold som tas er i tilfelle gjerne nokså kortfattede og standardiserte fraser. Og inntrykket er at mottakeren av budet sjelden avviser eller forhandler om forbeholdene, f.eks. ved å justere forbeholdene i et motbud.

I det følgende presenteres noen av de forbeholdene som det er vanlig eller som kan være hensiktsmessig å innta ved budgivning.

Hemmelig bud

Med hemmelig bud refereres til bud som bare skal gjelde om det ikke videreformidles til øvrige interessenter av kjøpsobjektet. Hensikten for budgiver er å forhindre at han eller hun kommer i en budkrig med eventuelle andre budgivere hvor prisen presses oppover. Det er ingen ting i veien for å inngi hemmelige bud – slike bud er helt lovlige. Om det for en budgiver lønner seg å avgi slike bud, kan nok variere med markedet og omstendighetene. Uansett er hensynet til hemmelighold noe som kan være aktuelt å innta i et bud som presenteres for selgeren.

Forbehold om finansiering

Å ta forbehold om finansiering er veldig vanlig. Er man usikker på egne finansieringsmuligheter, er finansieringsforbehold å anbefale.

Bruk av standardkontrakt

Om selger ikke har satt betingelser om hvilket kontraktsformular som skal benyttes, kan det være en idé for kjøper å benytte denne muligheten ved budgivning, f.eks. ved å be om at det benyttes «meglerstandard». På denne måten unngår man en diskusjon i etterkant om hvordan kjøpekontrakten i det hele tatt skal se ut.

Styreforbehold

Blant ulike typer forbehold er det nokså vanlig å kreve styregodkjenning i budgivers selskap. Forbeholdet kan typisk gjelde til etter at ytterligere teknisk, juridisk og finansiell gjennomgang er gjennomført og/eller at et finansieringsforbehold er avklart.

Justeringer for skattemessige posisjoner

Dette er typisk aktuelt når kjøpsobjektet er et eiendomsaksjeselskap og det man formelt byr på er aksjer. Det kan være et betydelig avvik mellom skattemessig inngangsverdi på det underliggende objekt/eiendommen og objektets/eiendommens reelle verdi. Det kan også være en fordel allerede på budgivingstidspunktet å ha avklart hvordan f.eks. et evt. skattemessig fremførbart underskudd skal behandles.

Forbehold om teknisk, juridisk og finansiell gjennomgang

Om det ikke er mulig å gjennomføre omfattende undersøkelser forut for budgivning, bør slike forbehold tas i betraktning om det foreligger uklarhet knyttet til kjøpsobjektet, eller dette krever nærmere gjennomgang av eksperter på ulike fagområder. Det er vanlig å kreve slik gjennomgang ved større transaksjoner, da gjerne i form av en «full DD»/Due Diligence. Konsekvensen(e) av eventuelle funn bør beskrives.

Forbehold om at selger skal bekoste og/eller gjennomføre et tiltak

Om man er usikker på hva det vil koste å oppgradere visse deler av eiendommen, kan det være en idé å legge risikoen for slike kostnader på selger. Er det f.eks. uklart om eiendommen har god nok brannsikring (overholder krav og pålegg), kan det forsøkes å legge risikoen for dette på selger, da selger normalt skal ha bedre kjennskap til slike forhold. Forbehold knyttet til brannkrav og forurensing er eksempler på slike forbehold.

Rett til å starte prosjektering/utvikling og utleie før overtakelse

Selger vil normalt ikke ha særlige incentiver til å få inn nye eller beholde gamle leietakere før overtakelse, men kjøper er normalt tjent med å påbegynne denne jobben raskt etter bud-aksepten. En slik fullmakt for kjøper til å gjøre visse faktiske og rettslige disposisjoner forut for overtakelse kan være gull verdt. Dersom eiendommen omfattes av lov om kommunal forkjøpsrett (leiegårdsloven), bør man unngå at forbeholdet kommer i konflikt med bestemmelser i denne loven, se særlig leiegårdsloven § 5 andre ledd.

Overtakelse til et bestemt tidspunkt

Dette bør man ha reflektert over på budgivningstidspunktet, hvis ikke vil utgangspunktet være at overtakelsen skal skje innen «rimelig tid».

Bjørnar Oust

Partner

Bjørnar har solid erfaring innen selskapsrett og fast eiendoms rettsforhold, spesielt innen næringseiendom.

Work experience
2017- Partner, Law Firm Melø
2017-17 Associate, Law Firm Melø
2017- Board member, Rostendal AS
2016- Board member, Høyt og Lavt Trondheim AS
2015- Board director, Øvre Rotvoll AS
2015- Board director, Rotvoll Eiendom AS
2013-15 Associate, Deloitte
2011-12 Associate, Statskog
2003- Board member, Strinda Eiendom AS
Higher education
2011 Master of law, University of Bergen