Real estate law and transactions

Byggetillatelse er som hovedregel nødvendig for å gjennomføre oppføring av bygning, påbygging, fasadeendring, bruksendring, riving, anlegg av vei eller parkeringsplass og en del andre tiltak. Nærmere regler om byggetillatelse er gitt i plan- og bygningsloven med forskrifter.

Hovedregelen er at alle må betale dokumentavgift ved tinglysing av dokument som overfører fast eiendom. Avgiften er på 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. Det finnes imidlertid en rekke unntak fra dokumentavgiftsplikten. Les mer om dokumentavgift i vår bloggartikkel here.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som kommuner kan vedta å innføre. Det er eiendomsskattekontoret i kommunen som skriver ut eiendomsskatten. Eiendomsskatten betales i de fleste tilfeller sammen med andre kommunale avgifter.

Kommuner som har innført eiendomsskatt kan velge å bruke Skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer eller sin egen utregningsmetode, som grunnlag for beregning av eiendomsskatt. Dersom kommunen bruker Skatteetatens boligverdier, er det boligverdien fra siste fastsetting av formues- og inntektsskatt, redusert med en obligatorisk reduksjonsfaktor, som legges til grunn.

En eierseksjon er en sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Eierseksjoner opprettes ved at et boligkompleks blir seksjonert etter reglene i eierseksjonsloven. Formelt skjer opprettelsen ved tinglysing av en seksjonsbegjæring. Tillatelse til seksjonering gis av kommunen.

Ekspropriasjon innebærer tvungen avståelse av eiendomsrett eller andre rettigheter i henhold til lov. Grunnloven § 105 fastsetter at det ved ekspropriasjon skal ytes full erstatning, og forutsetter dermed at ekspropriasjon kan skje. Legalitetsprinsippet medfører at ekspropriasjon, som kan skje til fordel for det offentlige så vel som private, må ha hjemmel i lov. Slike ekspropriasjonshjemler finnes det en lang rekke av.

Med entreprise forstås oppføring av bygg eller anlegg. Bestilleren kalles byggherre, mens den som er ansvarlig for utførelsen av arbeidet kalles entreprenør.

Bygningsrehabilitering i forbrukerforhold er regulert av håndverkertjenesteloven. Avtaler om boligoppføring mellom en entreprenør og en forbruker reguleres av bustadsoppføringsloven.

Ellers finnes det ingen lovbestemmelser om entreprisekontrakter, men de fleste inngås i overensstemmelse med en standardkontrakt som Norges Standardiseringsforbund har utarbeidet. Ved store byggeprosjekter inngås det ofte avtale om totalentreprise.

Ferdselsrett er rett til å ferdes over en annens eiendom. Ferdselsrett forekommer dels som servitutt og dels som allemannsrett. Når den er en servitutt, er det avhengig av stiftelsesgrunnlaget (f.eks. avtalen) hva servitutten går ut på; det kan f.eks. være at man har veirett, dvs. rett til å kjøre med bil over en annens eiendom.

Forkjøpsrett er en løsningsrett til fast eiendom eller andre formuesverdier (f.eks. aksjer), som bare kan gjøres gjeldende når verdiene blir avhendet eller skifter eier på annen måte. Forkjøpsretten kan ha hjemmel i avtale eller lov. For de avtalebestemte forkjøpsrettene gir lov om løsningsretter utfyllende regler, men den gir også enkelte regler som går foran det som måtte være avtalt.

Fremleie er leieforhold der en leietaker foretar videre utleie av det han har leid. Ifølge husleieloven kan fremleie bare skje med utleierens samtykke. Fremleie av borettslagsleilighet forutsetter samtykke fra styret i laget.

Grunnboka er et realregister som føres over alle tinglyste dokumenter som gjelder fast eiendom. Grunnboka er nå en landsomfattende elektronisk database der hvert bruksnummer, festenummer og eierseksjonsnummer utgjør en registerenhet.

Hevd innebærer erverv av eiendomsrett eller bruksrett og utslettelse av annenmanns rett gjennom langvarig bruksutøvelse i god tro. Reglene som gjelder hevd er kodifisert i lov om hevd.

Hevdserverv kan gjelde fast eiendom, løsøre og verdipapir. Eiendomshevd forutsetter at hevderen har tingen som «sin eigen» (opptrer som om han var eier, med eierpretensjon) sammenhengende i en hevdsperiode som er 20 år for fast eiendom, og for øvrig 10 år.

Hevd er avskåret der bruken er i samsvar med avtale med rette eier («ingen kan hevde i strid med sin egen adkomst»). Leie- eller låntakeren blir således ikke eier selv om han tror han er eier, fordi det her ikke forekommer noe som gir rette eier foranledning til å gripe inn.

I hele hevdstiden må brukeren ha vært i aktsom god tro, dvs. ikke ha visst eller hatt grunn til å tro at hans bruk ikke har vært rettmessig. For brukshevd, som kan gjelde en total bruksrett (leie- eller festerett) eller en positiv servitutt, er hevdskravene tilsvarende. Men for servitutter som ikke viser seg ved «ei fast tilstelling», er hevdstiden 50 år, med mindre det dreier seg om nødvendig vei eller opplagsplass. Hevdstiden er 50 år også ved erverv av bruksrett for folket i en «vid krins».

Hevden kan avbrytes ved at bruken opphører eller at brukeren taper sin gode tro, eller ved at den berettigede anlegger søksmål før hevdstiden utløper og søksmålet fører frem.

Ved fullført hevd får hevderen en til bruken svarende rett. Slikt erverv har rettsvern uten tinglysing.

Hevdsloven har også regler om mothevd. Når en ting er brukt i strid med en særlig rett (jordet pløyes f.eks. opp slik at ferdselsretten ikke kan utnyttes), kan retten falle bort når de ovenfor nevnte hevdsvilkår foreligger.

En hjemmel er et rettslig grunnlag for en tinglig rettighet. Den som etter grunnboka fremstår som eier til en fast eiendom, har grunnbokshjemmel som eier. På lignende vis er det med begrensede rettigheter; den som f.eks. etter grunnboka er leietaker, sies å ha grunnbokshjemmel som leietaker.

Betydningen av grunnbokshjemmelen er at skal man få tinglyst et dokument som gir uttrykk for en frivillig disposisjon som gjelder eiendomsretten eller en avgrenset rettighet, må hjemmelshaveren underskrive dokumentet.

Et hjemmelsdokument er et dokument som gir uttrykk for en tinglig rettighet, f.eks. et skjøte. Et hjemmelsdokument som gjelder fast eiendom, kan tinglyses hvis det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett.

Husleie innebærer leie av bolig, forretningslokaler m.m. mot vederlag i penger. Husleie reguleres av lov om husleieavtaler (husleieloven). For husleieavtaler inngått før lovens ikrafttredelse 1. januar 2000, gjelder enkelte overgangsbestemmelser.

En husleiekontrakt er en avtale om husleie. Lovgivningen inneholder ikke noe absolutt påbud om at vanlige husleiekontrakter skal være skriftlige, men det følger av husleieloven at kontrakten skal opprettes skriftlig hvis en av partene krever det.

Jordskifte er et samlebegrep for en rekke avgjørelser som treffes av jordskifteretten etter regler i jordskifteloven. Jordskifte kan bl.a. gå ut på å oppløse realsameie, forme eiendommen på nytt ved ombytting av grunn slik at man unngår teigblanding, foreta avløsning av evigvarende bruksretter og sette i verk felles tiltak. I forbindelse med jordskifte kan retten avgjøre tvister om grenser, eiendomsrett og bruksrett m.m.

Kommuneplan er en kommunal plan som tar sikte på å samordne den fysiske, økonomiske, sosiale og kulturelle utviklingen i en kommune. Reglene om kommuneplaner står i plan- og bygningsloven. Kommunene er gjennom loven pålagt å drive løpende kommuneplanlegging.

Kommuneplanen faller i to deler. Den langsiktige delen omfatter mål for utviklingen i kommunen, retningslinjer for sektorenes planlegging og en arealdel for forvaltningen av arealer og andre naturressurser. Loven inneholder detaljerte regler om arealdelen, som skal angi ulike områdekategorier. Den kortsiktige delen av kommuneplanen omfatter et samordnet handlingsprogram for sektorenes virksomhet i de nærmeste årene.

Landskapsvernområde er egenartet eller vakkert natur- eller kulturlandskap som er vernet med hjemmel i naturvernloven. I motsetning til nasjonalparker og naturreservater, kan et bebygd område bli landskapsvernområde, f.eks. et fiskevær med omgivelser.

I et landskapsvernområde kan man ikke sette i verk tiltak som vesentlig kan endre landskapets art eller karakter.

Landbruks-, natur- og friluftsområde er område hvor det kan forbys utbygging, men hvor det ikke kan legges restriksjoner på alminnelig landbruksvirksomhet. Ifølge plan- og bygningsloven skal LNF-områder i nødvendig utstrekning angis i kommuneplanens arealdel.

Naboretten omhandler det privatrettslige forholdet mellom naboer, se særlig grannelova (naboloven). Lovens hovedregel er at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe (herunder fare) for en naboeiendom.

Nabovarsel er varsel til naboene om at noen vil gå i gang med planting, graving, bygging, industrivirksomhet eller annet tiltak. Når slike tiltak kan være til skade eller ulempe på en naboeiendom, er nabovarsel påbudt etter naboloven. Naboene skal varsles i rimelig tid før tiltaket skal settes i gang.

Bestemmelser om nabovarsel finnes også i plan- og bygningsloven. Slikt varsel skal gis før søknad om byggetillatelse sendes til kommunen. Naboer og gjenboere får her en to ukers frist til å sende eventuelle merknader til kommunen. Kommunen kan likevel frita søkeren fra å sende nabovarsel dersom naboenes og gjenboernes interesser ikke blir berørt av tiltaket.

Reguleringsplan er en offentlig detaljplan som regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø i bestemte områder i en kommune. Reglene følger av plan- og bygningsloven.

Reguleringsplan skal utarbeides der det er bestemt i kommuneplanens arealdel at utbygging mv. bare kan skje med hjemmel i reguleringsplan, samt for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Byggetillatelse etter plan- og bygningsloven kan ikke gis til større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan.

Sameie innebærer at to eller flere eier et formuesgode sammen på en slik måte at de enkeltes retter regnes i parter etter brøk eller forholdstall. To personer eier f.eks. en fritidseiendom sammen i forholdet 40 : 60. Slike forhold reguleres av sameieloven, som viker for motstående avtale. Utenfor sameieloven faller det fellesskapet som et uskiftet bo utgjør, og likeledes sameieforholdet mellom deltakerne i et ansvarlig selskap (bundet sameie).

Et tingsrettslige sameie kan bl.a. ha sitt grunnlag i avtale og arv. I ekteskaps- og samboerforhold kan sameie oppstå uten at grunnlaget er klart, ofte ved at den enes innsats (i hjemmet eller på annen måte) er en forutsetning for det ervervet som den annen kanskje formelt står alene om (ekteskapsloven § 31).

Den enkeltes fysiske rådighet over sameietingen beror på hva som er avtalt eller forutsatt ved ervervet i samsvar med hva eierbrøken tilsier. Hver eier kan, der det er mulig, forlange fysisk bruksdeling. Han kan også pantsette sin part, og han kan overdra den, men da har medeieren i alminnelighet forkjøpsrett, med mindre parten går til en nærstående. Beslutninger vedrørende «styring og utnytting» innenfor rammen for normal utnyttelse, kan treffes ved flertallsvedtak; ellers kreves som hovedregel enstemmighet. Utgifter og inntekter deles som utgangspunkt etter partsforholdet.

Sameiet kan være tidsbegrenset eller opphøre ved at alle parter samles på én hånd. Loven gir også hver sameier rett til å kreve oppløsning, prinsipalt ved fysisk deling i samsvar med partsforholdet. Der dette ikke er mulig (fritidseiendommen kan f.eks. ikke deles) eller ikke lovlig (offentlig tillatelse blir f.eks. ikke gitt), skjer oppløsning etter reglene om tvangssalg, f.eks. ved offentlig auksjon.

En servitutt er en særrett til bruk eller annen utnyttelsesrådighet over en annens eiendom. Eksempler er rett til beiting, jakt, fangst, fiske, ferdsel, bilparkering, båtfeste og til å ta trevirke, som alle er såkalte positive servitutter. Motsetningen er de negative servitutter, som forbyr eieren visse former for rådighet, f.eks. ikke å drive handel eller ikke å bygge annet enn villa.

Servitutter er praktisk for fast eiendom, og servituttloven gjelder for slike. Loven gir generelle regler om utøvelse av servituttrådigheten og om mulighetene til å få endret bruken – til fordel for servitutthaver eller grunneier.

En servitutt kan tilkomme den som til enhver tid eier en bestemt eiendom (reell servitutt eller realservitutt). En slik servitutt kan bare overføres sammen med eiendommen. Andre servitutter (personlige servitutter) kan som hovedregel overføres, men slik at grunneieren har forkjøpsrett med mindre den overføres til nærstående. Hvorvidt servitutten er personlig eller reell, beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, f.eks. avtalen.

Skjøte er det dokumentet som brukes for å overføre fast eiendom til en ny eier. Den nye eieren får grunnbokshjemmel til eiendommen.

Tinglysing er en registreringsordning for dokumenter med den virkning at rettsstiftelsen som fremgår av dokumentet, får beskyttelse (rettsvern) overfor tredjemann. Reglene for tinglysing av dokumenter som gjelder fast eiendom, finnes i tinglysingsloven. Tinglysing av dokumenter tilknyttet fast eiendom administreres av Kartverket.

Tomtefeste er langtidsleie av grunn til hus som festeren (leieren) har eller får på tomta. Tomtens eier kalles bortfester, mens den som leier tomten kalles fester. Tomtefeste reguleres av lov om tomtefeste. En del eldre festeavtaler reguleres imidlertid av eldre lovverk, og av sedvane.

Utkastelse er ensbetydende med fravikelse av fast eiendom etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Utkastelse fordrer tvangskraftig tvangsgrunnlag. Tvangsgrunnlag er det bl.a. hvis husleien ikke er betalt, og det fremgår av leiekontrakten at dette er utkastelsesgrunn. Utkastelse skjer ved at namsmannen fjerner de personene og det løsøret det gjelder fra eiendommen.

Utkastelsesklausul er bestemmelse i husleiekontrakt om at utleieren kan kreve at leieobjektet fravikes hvis husleien ikke blir betalt, eller at fravikelse kan kreves når leietiden er ute. Slike klausuler er tvangsgrunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.