Mangel ved kjøp av fast eiendom – betydningen av standardheving

Ved vurderingen av om det foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-9, skal det ikke gjøres fradrag i utbedringskostnadene for standardheving i form av «nytt for gammelt», men det skal gjøres fradrag i et eventuelt prisavslag. Dette ble bestemt i en nylig avsagt dom fra Høyesterett.

Ankemotpartene kjøpte i 2012 en tolv år gammel bolig i Stavanger for 5 190 000 kroner. Eiendommen ble solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9. Det fremgikk av salgsdokumentene at eiendommen var i god stand. Badet var gitt beste tilstandsgrad for brukte bad.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne en vannlekkasje fra badet. Det var enighet om at dette var en skjult mangel. Utbedringskostnadene kom på 283 820 kroner. Kjøperne fikk ved utbedringen fikk et nytt bad i stedet for tolv år gammelt bad, og partene var enige om at denne standardhevingen tilsvarte cirka 40 prosent av utbedringskostnadene.

Det sentrale spørsmålet Høyesterett var om det ved vurderingen av om eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», skulle ta hensyn til standardhevingen.

Høyesterett la til grunn at det ved bedømmelsen av om det foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-9, skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. Forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene vil i mange tilfelle være et naturlig utgangspunkt for vurderingen. Ved den prosentberegningen som da ofte gjøres, skal de fulle utbedringskostnadene legges til grunn. Det skal ikke gjøres fradrag for standardheving som skyldes «nytt for gammelt», i et tilfelle hvor kjøperne ikke kunne forvente betydelige utbedringer. Fordelen ved standardhevingen skal i stedet komme til fradrag ved utmålingen av et eventuelt prisavslag.

Utbedringskostnadene utgjorde 5,5 prosent av kjøpesummen. Dette, sammenholdt med at boligen var presentert som godt vedlikeholdt og i god stand, medførte at vesentlighetskravet i avhendingslova § 3-9 ble ansett for å være oppfylt. Kjøperne hadde derfor krav på prisavslag.

Dommen har betydning for mangelsvurderingen etter avhendingslova § 3-9.

Kilde: Høyesterett